Скъпи читатели, за мен е чест и удоволствие да поканя отново при нас адв. Петър Николов, но с него този път ще си говорим не по темата с родителското отчуждение, а за закупуването на имоти „на зелено“ и ипотечните кредити.
Адвокат Петър Николов Адвокатска колегия – Варна
Адв. Николов, вие работите от дълго време с ипотечни кредити, ще обясните ли за нашите читатели кога ипотечният кредит е добър вариант за закупуване на имот „на зелено“? Какви са предимствата на подобна сделка според Вас, ако има такива?
Предимствата на подобна сделка са във възможностите да се закупи имот на по-ниски цени, обикновено когато сградата е в строеж цената на имот на проект или във фаза на начално строителство е много по-ниска от последващите цени в зависимост от фазата на завършване на имота, както и че строителите предлагат гъвкави схеми за разсрочено плащане. Важно е обаче да се знае от кога да започнем с плащанията. Винаги трябва да се подпише предварителен договор, в който да са разписани начините и сроковете за плащане, кога имотът ще бъде завършен, а ако е на фаза проект или първа плоча купувачът трябва да знае в какъв срок сградата ще получи актовете удостоверяващи степените на завършеност и въвеждане в експлоатация по-известни като Акт 14, Акт 15 и Акт 16.
Акт 16 е последният от трите етапа на контрол по време на строителството, с които се проследява дали строителните дейности отговарят на действащата нормативна уредба. Процедурата по издаване на отделните актове е регламентирана в Наредба №3 към Закона за устройството на територията . С Акт образец 14 се установява приемането конструкцията на сградата на етап “груб строеж” – ограждащи стени и покрив и въз основа на него общинската администрация издава удостоверение по чл. 181 ал. 2 от ЗУТ. Със следващия Акт 15 се удостоверява годността за приемане на сградата, съответствието на строежа с одобрените проекти.
Акт 14 и Акт 15 са задължително условие за издаването на Акт 16. Информация дали дадена сграда има Акт 16 може да се получи в районна Дирекция за национален строителен контрол (ДНСК) или при продавача на обекта. При Акт 16 строителните и монтажни работи са приключили, сключени са договори и са открити индивидуални партиди за ВиК, топлофикация и др., т.е. сградата е вече годна за обитаване. В практиката Акт 16 се ползва като общ термин вместо Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация, но между двете има разлика и трябва да се разграничават в зависимост от това за каква категория строежи се отнасят.
Купувачът трябва стриктно да се договори и за състоянието в което ще му бъде предаден имота. Ако е до ключ има право да договори с какви материали ще се въведе обекта, как ще се довърши, каква ще е не само стойността на довършителните работи, но и какво качество материали ще се вложат, с каква марка, на каква стойност, какви точно довършителни работи ще се извършат. Разбира се купуването на имот на „зелено“ има и своите минуси. Не се знае дали сроковете ще се спазят, дали и как ще се довърши сградата. Купувачът няма реална представа и кои ще бъдат неговите съседи, как ще се поддържа сградата след това, а това е от изключително значение ако човек живее там. Напоследък се забелязва тенденция да се предоставят заеми срещу много висока лихва, които се обезпечават с ипотека върху имот. Оказва се, че при годишна лихва от 25 % за срок от 10 години вие трябва да върнете получения заем и още 250 % върху отпуснатите пари.
Мои клиенти бяха взели 17 000 евро и след 180 месеца трябваше да върнат 62983,80 евро. Сума непосилна за тях, което означаваше, че щяха да изгубят своя апартамент само срещу 17 000 евро. Целта на подобни заеми не е да помогне на заемателя, а да го ограби, да го ошушка до стотинка и да го превърне в роб на дълга до края на неговия живот. Затова банките са много по-приемливи като кредитори от т.нар. фирми за бързо кредитиране, известни като небанкови институции отпускащи кредити. При банките също се наблюдават редица нередности свързани с неравноправни клаузи при определяне на такси и лихвени проценти, но с редица изменения в законодателството ни чрез Закона за защита на потребителя и най-вече с непротиворечивата и последователна съдебна практика на Върховния касационен съд това стана преодолим проблем за длъжника.
Кой е най-фрапантният случай във вашата кариера, свързан с ипотечен кредит, ако има такъв?
Най-фрапантният случай за мен бе небезивестния блок „Теодора“ в Русе. Хората си бяха купили апартаменти в етап на строеж, които се оказаха с вписани ипотеки, учредени от строителя в полза на банка. При самите сделки, правени при един и същ нотариус, никой от купувачите, нито нотариуса, бе извършил справка за тежести върху имотите. Така десетки граждани си купиха ипотекирани имоти, което означаваше, че веднъж са платили продажната цена и втори път трябва да изплащат ипотечен заем, ако искат имотът да не бъде изнесен на публична продан.
На какви „подводни камъни“ могат да попаднат бъдещите притежатели на имот, сключвайки договор за покупка „на зелено“?
Подводните камъни са най-вече свързани с тежестите върху имота, които трябва задължително сами да проверим в Имотния регистър, както и с историята на имота от момента на неговото изграждане. Ако той е преминал през няколко сделки свободно може да се сдобиете с предходните нотариални актове от Агенция по вписванията, за да ги провери нотариус или адвокат какъв е бил генезиса на имотната история, има ли слабости и пропуски – например може да ви продават апартамент, който да се окаже, че е част от друг апартамент и не е обособен като отделен имот по реда на ЗУТ, в този случай вие ставате обикновен съсобственик с други хора и тепърва ще трябва да го обособявате като отделен обект, което може да се окаже трудно или невъзможно. За целта винаги искайте предварително всички документи за продавания имот, включително актуални скици и данъчни оценки се консултирайте със специалист, който не само има юридическо образование, а и е вещ, и е работил в съответната област.
Понякога за имота да се водят съдебни спорове – с искове за собственост, делба и др., като исковите молби следва да са вписани в Имотния регистър. От тях може да се установи какъв е предмета на спора и да се даде прогноза както за развоя на делото така и дали има смисъл, да се закупува такъв имот. Задължително е да се изчака края на едно такова дело, за да не се окаже например, че сте закупили имота от несобственик. Тогава ще сте дали парите си на вятъра, и ако сте записали в нотариалния акт много по-малка сума от реално дадената, това означава, че после не може да върнете обратно платените суми. В такива случаи адвокатите и нотариусите знаят за техниката на обратното писмо, т.нар. контра летър.
Сделки могат да се развалят и от кредитори когато продавачът е бил недобросъвестен, действал е в ущърб на кредитора и за да го ощети продава имота си на трето лице. Тогава сте засегнати от вероятността да се предяви т.нар. Павлов иск чиято цел е да обяви сделката за нищожна. Или когато един длъжник е продал единственото си жилище, кредиторът може да го върне в патримониума му, за да го продаде, един път продаден несеквестируем имот се счита за секвестируем, продавайки го сте декларирали, че той не ви е нужен. Затова няма проблем да поискате от продавача да представи справка от БНБ за актуалните си задължения или справка от Камарата на съдебните изпълнители за наличие на висящи изпълнителни дела срещу него. Срещу всеки продавач може да се водят и искови производства, които всеки адвокат може да провери в деловодството на съда по негов адрес, на който е регистриран.
В други случаи има имотни измами като например обявяване на неистински завещания, въз основа на които едно лице се легитимира като собственик и продава така желания от вас имот, придобиване на чужди имоти по давност, която реално не е била осъществена, продажба без съгласие на собственика(с неистинско пълномощно) или поради това, че той в състояние, в което не може да ръководи действията си постъпките си, поради болест, грешка, крайна нужда, опиянение или друго.
Задължително трябва да проверяваме и семейното състояние на продавача, защото ако той има или е имал съпруг/съпруга те вероятно са съсобственици на имота и неучастието в процеса по продажба може да означава, че утре могат да поискат съдът да установи недействителност на сделката без тяхно участие. Разпореждането с имота е оспоримо и другият съпруг може да го атакува по исков ред с конститутивен иск в 6-месечен срок от узнаването, но не по-късно от три години – чл. 24, ал. 4 СК. Този срок е преклузивен и след неговото изтичане съпругът изгубва правото си да оспори разпореждането на другия съпруг по исков ред. Обичам да казвам, че във всяка сделка с имот има риск и дори и перфектната подготовка за сделка няма да ви гарантира разказ с неочакван край. Хипотезите и казусите с недвижими имоти са толкова много, че трудно бихме могли да ги обхванем с едно интервю.
Разбира се, затова ще направим поредица, с които да информираме хората за най-важните неща, които трябва да знаят по този въпрос!
Скъпи читатели, това беше адвокат Петър Николов, Адвокатска колегия – Варна, специално за читателите на happy-woman.bg! До нови срещи!
Интервю на Лора Костова
105ЕКСКЛУЗИВНИ НОВИНИ на ADMIRALBG.NET
